5第5章 西郊地皮的致命漏洞(1/2)

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五月二十日下午三点，姜氏大厦八楼战略会议室。





空调出风口发出低沉的嗡鸣，十二个人围坐在长条橡木桌两侧。桌上摊着一份厚达六十页的合同文本，封面印着"西郊地块合作开发协议"几个大字，右下角是许氏集团的烫金标识。会议室里的气氛凝重而微妙。所有人都知道，这场会议的背景是三天前那场不欢而散的订婚宴，但没有人敢提那件事。在座的人都知道这份合同意味着什么，八亿级的土地投资，姜氏今年最大的手笔。





法务总监赵维将签字笔递到姜父手边，笔帽已经拧开了。旁边的投影仪还亮着，屏幕上停留在西郊地块的规划效果图上。绿地、商业区、住宅楼，一片繁荣的虚景。





"姜总，条款上周双方确认过了，今天签完就可以走流程。"赵维说。





姜父拿起笔，目光在甲方位置上停了一秒。





会议室的门被推开了。





姜嫣婕走进来。臂弯里夹着一摞打印装订好的资料，封面朝上，最上面一页用荧光笔标了三道红线。她穿了一件浅灰色的西装外套，头发束得利落，整个人看起来精神而冷静。她的步子不快不慢，鞋跟敲在地毯上，声音被吞掉大半。





所有人的目光都转向了她。在座的人里有几个是跟了姜父十几年的老臣，看到大小姐推门进来，脸上露出不同程度的意外。赵维的笔停在半空，转头看向姜父。





"爸，签之前，给我十分钟。"





姜父看她一眼，又扫了一圈在座的人。他把笔放下，笔帽拧了回去，往后靠了靠，手指在扶手上敲了两下。





"讲。"





"先说一句。"姜嫣婕把资料一份份递出去，"我知道各位觉得我不该出现在这里。但今天这份合同签下去，姜氏亏的不只是钱。"





投资部经理老周接过资料，眉头已经拧起来了。他翻到封面，看了一眼标题"西郊地块投资风险点分析"，抬头看了姜嫣婕一眼。





"大小姐，这个项目立项三个月了。尽调做了两轮，评估报告是盛恒出具的，走的是公司标准流程。你有什么问题，可以先跟我说。"





"周经理，我就是来跟你说这个问题的。"





姜嫣婕站定了，目光从在座每个人脸上扫过去。





"三个理由。说完你们判断。第一条，地铁。"





老周把资料翻开，还没看内容，先开了口："大小姐，我做了二十年投资。西郊这块地，是去年许氏拿到的最优质的储备地块，区位优势明显，周边配套规划也在推进。你要推翻整个评估结论，恐怕不是一页两页纸能做到的。"





"不是一页两页，是十七页。"姜嫣婕说，"每一份数据来源都标了出处，每一条结论都有官方文件佐证。你先看第一页。"





会议室安静了几秒。老周低头，翻到第一页。





"盛恒的评估报告里，西郊地块三年内升值四成的核心逻辑，建立在三号线二期经过西郊这个前提上。交通改善预期在整个估值模型里占了百分之四十五的权重。"





她的声音不急不缓，像在念一份早就准备好的判决书。





"但上个月，市交通局挂了二号线东延段的环评公示。"





她把资料里的附页抽出来，递给老周。





"东延段改走北环，不再经过西郊。公示原文的文号在页面底部，官网随时可以查。"





这些信息是前世用命换来的。上一世西郊项目签约之后，地铁改道的消息才公开。地价跌了四成，姜氏的八亿投进去打了水漂。那是她第一次意识到许砚辞的胃口有多大。他不是在做生意，他是在用姜氏的钱填自己的坑。





重活一次，她不可能再让同样的事发生。





老周看了几秒，抬起头："环评公示不等于最终方案。规划还有调整的可能。"





"对，有可能。"姜嫣婕说，"但合同里写的不是可能经过，写的是地铁站点直线距离八百米。这句话现在是假的。交通预期一旦落空，估值模型的第一根支柱就断了。四成的升值预期，至少砍掉一半。"





老周把眼镜架了架，又看了那页公示文件，嘴里嘟囔了一句："这个信息我们拿到的时候，还是走西郊的方案。"





"那是三个月前的信息。"姜嫣婕说，"周经理，做投资的人，信息滞后三个月，已经是事故了。"





老周没接话，低头在资料上又翻了一页。





法务总监赵维推了推眼镜，问了一句："这个环评公示，具体是哪天挂出来的？"





"上月十七号。"姜嫣婕答得很快，"公示期三十天，本月十六号截止。目前没有任何异议提交记录，基本确认。"





赵维看了姜父一眼，没说话。姜父的表情没什么变化，但他的手指停止了敲击。





"第二条，地价基准。"





姜嫣婕翻到资料第三页，上面是一张表格，列了去年四季度西郊周边的六宗土地成交记录。





"评估报告用的区域地价基准，取自这六宗成交的均价。但其中两宗，去年十月和十一月的成交，查一下股权穿透图就知道了，买方和卖方是同一个实际控制人。"





"左手倒右手。"她把这页资料推到桌子中间，"这两宗交易把区域均价托高了百分之十八。剔除掉，西郊的真实基准地价比报告低了整整两成。"





老周的脸色变了。他翻到资料附录里的股权穿透图，盯着看了十几秒，嘴里念出一个名字："瑞丰置业，嘉恒控股。"





他抬起头，看向姜嫣婕："你怎么拿到的股权穿透图？"





"公开信息。"姜嫣婕说，"工商系统穿透查询，三层股权结构，五分钟就能查完。只是之前没人查。"





"这不应该。"老周的声音低下去一半，"我们尽调的时候，许氏提供的资料包里面没有这些信息。"





"你们尽调的时候，用的是许氏提供的资料包。"姜嫣婕打断他，"许氏没有义务告诉你这两笔交易是关联方。但你是买方，你有义务自己查。"





"那这两笔交易的价格偏差这么大，评估机构难道没发现？"老周追问。





"盛恒用的是许氏指定的评估团队。"姜嫣婕说，"你觉得他们有没有发现？还是说，他们发现了，但报告是许氏付费的，他们选择没看见？"





老周不说话了。他把那页股权穿透图翻来覆去看了两遍，最后合上了资料。他的手指在桌面上无意识地敲了几下，像在计算什么。二十年的从业经验告诉他，这种关联交易的把戏在地产圈不算罕见，但被一个二十出头的姑娘当着整个会议室的面拆穿，还是头一遭。





赵维清了清嗓子："大小姐，这两条如果是事实，确实在尽调环节存在重大瑕疵。但合同条款本身的违约救济是齐全的，签了之后发现问题，也不是没有退出机制。"





"赵律师，签了之后再扯皮，成本远比现在缓一缓要高。"姜嫣婕说，"打官司要多久？一年半载。这一年半载里，资金被锁死，机会成本谁来算？"





"那你的意思是直接否决？"赵维问。





"不是否决，是缓签。"姜嫣婕纠正他，"我给你们的是风险点，不是结论。结论由在座各位自己判断。"





赵维想了想，点了下头，没再反驳。





"第三条。"姜嫣婕的语气没有变化，"这一条最简单，也最致命。"





她把目光扫过在座所有人。会议室里的空气似乎沉了几分。





"盛恒这份评估报告里的核心数据，被人抬高了百分之三十。这件事，昨天已经有人捅到行业群里了。"





会议室里有人低下头。老周的表情变得很难看。





"大小姐说的，是许氏之前那份被质疑的报告？"赵维确认了一句。





"不是之前那份。"姜嫣婕说，"是同一套数据，换了个封面，--


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重新包装后放进今天的合同附件里。数据编号都没改干净。我比对过了，附件第十七页到第二十三页的七组数据，和那份被质疑报告里的完全一致，连小数点后两位都没变。"
  

  

  
她把比对表传了过去。
  

  

  
赵维接过来，和合同附件逐页对照。对照到第三页的时候，他的动作停住了。
  

  

  
"姜总，"他看向姜父，"数据确实是一样的。连脚注的编号顺序都一致。"
  

  

  
会议室里没有人说话。姜建国没有拍桌子，没有骂人。他只是把手里那支钢笔放下了，笔帽没拧，搁在文件上，发出一声很轻的"嗒"。这个动作在场的人都看在眼里。跟了姜建国十几年的人都知道，他越是安静的时候越危险。那不是暴怒，是一种老商人数了三十年账之后听到坏消息特有的沉。他在算。算这笔关联交易从他眼皮底下过的时候，自己到底漏看了几层。
  

  

  
老周靠回椅背，两只手交叉抱在胸前。
  

  

  
"大小姐，就算这些数据有问题，我们也可-->>

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